Concepto y naturaleza jurídica de las servidumbres prediales
El artículo 820 del Código Civil define la servidumbre predial como "un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño". De esta definición se desprenden los elementos esenciales: (1) dos predios de distintos propietarios, (2) uno denominado predio sirviente (el que soporta el gravamen) y otro predio dominante (el que se beneficia), y (3) una relación de utilidad entre ambos predios.
Las servidumbres son derechos reales (art. 577 CC) que se ejercen sobre una cosa ajena. Tienen carácter accesorio al predio dominante: se transfieren con él y no pueden ser cedidas separadamente del predio al que sirven (art. 825 CC).
Clasificación de las servidumbres según el Código Civil
El Código Civil chileno establece diversas clasificaciones en los artículos 821 a 831:
Por su origen: naturales, legales y voluntarias
- Servidumbres naturales (art. 833 CC): provienen de la natural situación de los predios, sin acto humano ni ley especial. El ejemplo clásico es el escurrimiento natural de las aguas desde predios superiores a los inferiores.
- Servidumbres legales (arts. 839-878 CC): impuestas por la ley en razón de la utilidad pública o de particulares. Las más relevantes son la servidumbre de tránsito (art. 847) y la de acueducto (art. 861).
- Servidumbres voluntarias (arts. 880-886 CC): constituidas por la voluntad de las partes, que amplían el catálogo legal permitiendo convenir cualquier gravamen lícito sobre el predio sirviente.
Por su ejercicio: continuas y discontinuas
- Continuas: se ejercen sin necesidad de un hecho actual del hombre (ej.: servidumbre de vista).
- Discontinuas: requieren un hecho del hombre para ejercerse (ej.: servidumbre de tránsito).
Por su exteriorización: aparentes e inaparentes
- Aparentes: se conocen por una señal exterior visible (ej.: camino construido).
- Inaparentes: no tienen señal exterior de existencia (ej.: servidumbre de no edificar).
Servidumbre de tránsito: requisitos y ejercicio
La servidumbre de tránsito del artículo 847 del Código Civil es la más frecuente en la práctica. Procede cuando un predio se encuentra destituido de toda comunicación con el camino público por la interposición de otros predios. El dueño del predio enclavado puede exigir que se le conceda paso a través del predio sirviente, previo pago de una indemnización que cubra el valor del terreno ocupado y el perjuicio causado.
El artículo 848 señala que si el predio se encuentra separado del camino público solamente por predios del mismo dueño, no habrá derecho a exigir servidumbre de tránsito forzosa. El artículo 850 dispone que si el precio o la indemnización no se conviene, lo determinará el juez.
Servidumbre de acueducto: utilidad pública y privada
Regulada en los artículos 861 a 879 del Código Civil, la servidumbre de acueducto permite conducir aguas a través de predios ajenos. El artículo 862 establece que toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto cuando convenga al uso y beneficio de los predios y de sus propietarios. El Código de Aguas (DFL N° 1.122 de 1981) complementa estas normas con disposiciones específicas para el aprovechamiento y distribución de las aguas.
Modos de constitución de las servidumbres voluntarias
El artículo 882 del Código Civil establece que las servidumbres discontinuas de todas clases y las servidumbres continuas inaparentes sólo pueden adquirirse por título. En consecuencia, las formas de constitución son:
Por título (escritura)
El título puede ser una escritura pública de constitución de servidumbre, una cláusula incluida en un contrato de compraventa o cualquier otro acto entre vivos otorgado por escritura pública. Para que la servidumbre sea oponible a terceros, el título debe inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del predio sirviente (art. 53 N° 2 del Reglamento del Registro Conservatorio).
Por sentencia judicial
En el caso de las servidumbres legales, como la de tránsito, si las partes no llegan a acuerdo sobre la procedencia o la indemnización, el interesado puede demandar ante el Juzgado Civil competente la constitución forzada de la servidumbre. La sentencia que acoge la demanda sirve de título y debe inscribirse en el CBR.
Por prescripción adquisitiva
Conforme al artículo 882 inciso 2°, sólo las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción. El plazo es de 5 años (art. 2512 CC). La prescripción de servidumbres es de aplicación restringida: las discontinuas y las inaparentes no son susceptibles de prescribirse.
Extinción de las servidumbres
El artículo 885 del Código Civil enumera las causales de extinción:
| Causal | Descripción |
|---|---|
| Resolución del derecho del constituyente | Si quien constituyó la servidumbre no tenía un derecho definitivo sobre el predio sirviente. |
| Llegada del día o condición | Cuando la servidumbre fue constituida a plazo o condición. |
| Confusión | Reunión de los dos predios en manos del mismo propietario (art. 885 N° 3). |
| Renuncia del dueño del predio dominante | Acto unilateral que debe constar en escritura pública. |
| Prescripción extintiva | No uso por 3 años continuos (art. 885 N° 5 y art. 2517 CC). |
| Imposibilidad permanente de ejercicio | Destrucción total del predio sirviente o del dominante. |
La cancelación de la inscripción en el CBR es indispensable para que la extinción sea oponible a terceros adquirentes del predio dominante.
Aspectos registrales: inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
La inscripción de las servidumbres en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR es obligatoria para su oponibilidad erga omnes. En la práctica, la omisión de esta inscripción genera frecuentes conflictos cuando el predio sirviente es vendido a un tercero que adquiere sin conocer la existencia del gravamen. El artículo 53 N° 2 del Reglamento del CBR establece que pueden inscribirse los gravámenes distintos de la hipoteca; por su parte, el artículo 2513 del Código Civil señala que la sentencia que declara la prescripción de una servidumbre debe inscribirse.