¿Qué es el Arrendamiento Comercial y cómo se diferencia del Habitacional?
El contrato de arrendamiento está regulado en los artículos 1915 a 1977 del Código Civil. Sin embargo, existe un régimen especial para los inmuebles destinados a habitación contenido en la Ley N° 18.101. La distinción es fundamental: cuando el inmueble se arrienda para uso comercial, industrial, de oficina o cualquier otro fin no habitacional, la Ley 18.101 no es aplicable, y el arrendamiento queda sujeto casi íntegramente a las normas del Código Civil y a lo pactado por las partes.
Esto tiene consecuencias prácticas relevantes. En el arriendo habitacional, la ley fija plazos mínimos de desahucio, limita las garantías y otorga protecciones especiales al arrendatario. En el arriendo comercial, en cambio, prima la autonomía de la voluntad: las partes pueden pactar libremente plazos, montos, indexaciones, causales de término y condiciones de restitución.
Regulación aplicable: Código Civil vs. Ley 18.101
El artículo 1º de la Ley 18.101 define su ámbito de aplicación señalando que rige los arrendamientos de bienes raíces urbanos destinados a la habitación. Por exclusión, los inmuebles no habitacionales —locales comerciales, bodegas, oficinas, establecimientos industriales— se rigen por el Código Civil.
El artículo 1916 del Código Civil establece que el arrendamiento puede recaer sobre bienes corporales e incorporales. Para los inmuebles comerciales, los artículos más relevantes son:
- Art. 1938: obligación del arrendatario de usar el bien según los términos del contrato o su naturaleza.
- Art. 1939: responsabilidad del arrendatario por deterioros y pérdidas.
- Art. 1945: restitución del inmueble al término del arriendo.
- Art. 1954: cesión del arriendo y subarriendo, salvo prohibición contractual.
- Arts. 1959-1960: obligaciones del arrendador de entregar la cosa en buen estado y mantenerla en ese estado.
- Arts. 1968-1977: causales de terminación del contrato.
El Desahucio en el Arrendamiento Comercial
Dado que la Ley 18.101 no aplica, el desahucio en el arriendo comercial no está sujeto a los plazos mínimos legales de dos meses que esa ley establece para viviendas. Las partes pueden convenir libremente el plazo de aviso previo.
A falta de pacto, el artículo 1951 del Código Civil regula los contratos de arriendo a plazo indefinido, permitiendo a cualquiera de las partes ponerles fin con el desahucio oportuno. El artículo 1952 señala que el arrendatario no puede ser obligado a restituir el bien sin previo desahucio. En materia de plazos, si el arriendo es de predios rústicos o urbanos, la regla general del Código Civil es que el desahucio anticipado equivale al período de pago: si la renta es mensual, el aviso debe darse con al menos un mes de anticipación.
Sin embargo, la práctica comercial incorpora frecuentemente cláusulas de desahucio pactado con plazos más amplios —generalmente 30, 60 o 90 días— para permitir al arrendatario tiempo suficiente de trasladar su actividad económica.
Renovación Automática y Tácita Reconducción
El artículo 1956 del Código Civil consagra el instituto de la tácita reconducción: si vencido el plazo contractual el arrendatario continúa ocupando el inmueble con aquiescencia del arrendador, se entiende renovado el contrato bajo las mismas condiciones, pero por el período mínimo legalmente previsto o el que corresponda al plazo de los pagos.
En contratos comerciales, es habitual que las partes pacten expresamente cláusulas de renovación automática por períodos determinados (uno o dos años), con o sin ajuste de renta, o bien cláusulas que excluyen la tácita reconducción y obligan a manifestar la voluntad de no renovar con determinada antelación. La validez de estas cláusulas es plena al amparo del artículo 1545 del Código Civil, que consagra el efecto obligatorio de los contratos.
Restitución del Inmueble y Acción de Precario
Terminado el contrato, el arrendatario está obligado a restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso legítimo (art. 1947 CC). La acción para exigir la restitución se ejerce ante el Juzgado Civil competente mediante el juicio de arrendamiento, tramitado conforme al procedimiento sumario del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil.
Si el arrendatario simplemente se niega a restituir sin título que lo justifique, el arrendador puede interponer también la acción de precario del artículo 2195 del Código Civil, particularmente útil cuando ha expirado el plazo contractual.
Arriendo con Opción de Compra
Una modalidad cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario comercial es el contrato de arriendo con opción de compra (lease to own). En él, las partes acuerdan que el arrendatario tendrá la opción de adquirir el inmueble al término del período de arriendo, imputando total o parcialmente las rentas pagadas al precio de venta.
Desde el punto de vista jurídico, este contrato combina elementos del arrendamiento (arts. 1915 y ss. CC) con una promesa unilateral de compraventa (art. 1554 CC). Para que la opción sea oponible a terceros, es indispensable que el contrato sea otorgado por escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, pues la promesa de compraventa de bien inmueble debe cumplir las solemnidades del artículo 1554 N° 1.
Garantías y Depósitos de Arriendo
El Código Civil no regula específicamente los depósitos de garantía en el arriendo comercial. Las partes suelen pactar un mes de garantía o un porcentaje de la renta anual, que el arrendador restituye al término del contrato previa verificación del estado del inmueble. A diferencia del arriendo habitacional, en que la Ley 18.101 limita la garantía a un mes de renta, en el arriendo comercial no existe límite legal; el monto es libremente acordado.
Se recomienda documentar el estado del inmueble al inicio del contrato mediante un acta de entrega con fotografías y descripción detallada, para evitar disputas al momento de la restitución sobre los deterioros imputables al arrendatario.
Conclusiones Prácticas
El arrendamiento comercial otorga una mayor flexibilidad contractual que el habitacional, pero también implica que el arrendatario tiene menores protecciones legales. Antes de suscribir un contrato de arriendo comercial, es esencial:
- Revisar minuciosamente las cláusulas de renovación, desahucio y causales de término anticipado.
- Verificar que el destino pactado sea coherente con el uso real que se dará al inmueble.
- Establecer mecanismos claros de reajuste de renta (UF, IPC u otro índice).
- Documentar el estado del inmueble al inicio y al término.
- En caso de arriendo con opción de compra, formalizar el contrato por escritura pública e inscribirlo en el CBR.