El Contrato de Promesa en el Derecho Civil Chileno
El contrato de promesa es un acuerdo de voluntades por el cual una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato. En materia inmobiliaria, es la figura jurídica más utilizada para asegurar operaciones de compraventa de bienes raíces, especialmente en proyectos en blanco o en verde.
Su regulación se encuentra en el artículo 1554 del Código Civil, norma que establece los requisitos para que el contrato de promesa sea válido y genere obligaciones exigibles. El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos produce la nulidad absoluta de la promesa, sin que pueda sanearse por la voluntad de las partes ni por el transcurso del tiempo (artículo 1683 CC).
Los Cuatro Requisitos Copulativos del Artículo 1554 del Código Civil
El artículo 1554 CC dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito
La ley exige que el contrato de promesa sea otorgado por escrito. Para la promesa de compraventa de inmuebles, la jurisprudencia ha consolidado el criterio de que debe otorgarse por escritura pública, ya que el contrato prometido (la compraventa de bien raíz) es solemne y requiere dicha formalidad conforme al artículo 1801 inciso 2° CC. Si la promesa se otorga por instrumento privado, existe riesgo serio de nulidad.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces
El contrato cuya celebración se promete debe ser válido en sí mismo. No es posible prometer la celebración de un contrato nulo, ilícito o contrario a las normas imperativas. En materia inmobiliaria, esto implica verificar que el inmueble objeto de la promesa pueda ser efectivamente transferido (que no tenga prohibiciones de enajenar, embargos, limitaciones al dominio, entre otros).
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato
Este es uno de los requisitos más frecuentemente incumplidos en la práctica. La promesa debe establecer de manera precisa cuándo se celebrará el contrato definitivo, ya sea mediante:
- Un plazo determinado: Fecha exacta o plazo contado desde un hecho cierto (por ejemplo, "dentro de 90 días corridos desde la firma de la promesa").
- Una condición: Un hecho futuro e incierto cuya ocurrencia marca el momento en que debe celebrarse el contrato definitivo (por ejemplo, "una vez obtenida la recepción final de obra").
La falta de un plazo o condición determinado hace que la promesa no pueda exigirse judicialmente, pues no existe certeza sobre cuándo nace la obligación de escriturar.
4. Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban
La promesa debe contener todos los elementos esenciales del contrato prometido. En la compraventa de inmuebles, esto significa que deben indicarse con precisión:
- La individualización completa del bien raíz (roles de avalúo, deslindes, superficie).
- El precio y la forma de pago.
- La identidad de las partes compradoras y vendedoras.
Un contrato de promesa que deja el precio a determinación futura o no identifica el inmueble con precisión no cumple este requisito y será nulo.
Arras y Cláusula Penal en la Promesa Inmobiliaria
En la práctica notarial y contractual chilena, es común incorporar en el contrato de promesa dos mecanismos de garantía:
Arras
Las arras son una suma de dinero entregada como señal de la celebración o seriedad del contrato. El artículo 1803 CC regula las arras en la compraventa, aplicándose también a la promesa por analogía. Si la promesa no se cumple por culpa del promitente comprador, el promitente vendedor puede retener las arras. Si el incumplimiento es del vendedor, debe devolver las arras dobladas.
Cláusula Penal
La cláusula penal (artículo 1535 CC) es la evaluación anticipada de los perjuicios derivados del incumplimiento. Es la figura preferida actualmente, pues permite cuantificar con precisión la indemnización sin necesidad de acreditar el monto real del daño. El acreedor solo debe probar el incumplimiento, no el perjuicio.
Los tribunales han admitido la aplicación conjunta de arras y cláusula penal siempre que las partes hayan pactado expresamente que no son excluyentes.
Aplicación del DFL N° 2 de 1959 en Viviendas Económicas
El DFL N° 2 de 1959 sobre Plan Habitacional establece franquicias tributarias y normas especiales para las denominadas "viviendas económicas" (la superficie máxima y beneficios han sido modificados por la Ley 19.622 y normas posteriores). En la promesa de compraventa de este tipo de inmuebles, deben considerarse:
- La certificación de la SEREMI de Vivienda que califica el inmueble como vivienda económica.
- Las limitaciones a la subdivisión y cambio de destino durante un período determinado.
- Los beneficios tributarios asociados (exención de impuesto territorial durante cierto plazo, entre otros).
Errores Frecuentes que Anulan la Promesa
Los siguientes son los errores más comunes que, en la práctica, llevan a declarar la nulidad del contrato de promesa:
| Error | Consecuencia | Requisito incumplido |
|---|---|---|
| Otorgamiento por instrumento privado | Nulidad absoluta | N° 1 (escritura) |
| Inmueble con prohibición de enajenar | Nulidad absoluta | N° 2 (contrato válido) |
| Sin plazo ni condición para escriturar | Obligación no exigible | N° 3 (plazo/condición) |
| Precio no determinado ni determinable | Nulidad absoluta | N° 4 (especificidad) |
| Inmueble no individualizado | Nulidad absoluta | N° 4 (especificidad) |
Recomendaciones para una Promesa Inmobiliaria Sólida
- Siempre otorgar por escritura pública ante notario.
- Verificar el certificado de hipotecas y gravámenes antes de la firma.
- Incluir una cláusula de condición que contemple la obtención de financiamiento bancario.
- Pactar expresamente la cláusula penal con un monto proporcional (habitualmente entre el 10% y 20% del precio).
- Confirmar la regularidad urbanística del inmueble (recepción final, permisos de edificación).
- En proyectos en verde, exigir la boleta de garantía del promitente vendedor en caso de no cumplimiento.