Los condominios chilenos se rigen desde 2022 por la Ley 21.442, que derogó la antigua Ley 19.537 de 1997. Los cambios son sustanciales: nuevos quórums de asamblea, mayor transparencia en la administración, herramientas más eficaces para el cobro de gastos comunes y mecanismos reforzados de resolución de conflictos entre vecinos. Esta guía repasa los puntos clave para propietarios, administradores y abogados que asesoran en materia de copropiedad.
Novedades de la Ley 21.442 frente a la Ley 19.537
La Ley 21.442, publicada el 13 de abril de 2022 y en vigencia plena desde 2023, introdujo modificaciones profundas. Las más relevantes son:
- Tipos de condominio ampliados: Incorpora los condominios de viviendas sociales y los condominios industriales, que bajo la Ley 19.537 tenían un tratamiento deficiente.
- Personalidad jurídica automática: La comunidad de copropietarios adquiere personalidad jurídica de pleno derecho desde la inscripción del reglamento en el Conservador de Bienes Raíces, sin necesidad de trámites adicionales.
- Registro Nacional de Condominios: Se crea un registro público administrado por el Ministerio de Vivienda que centraliza información de todos los condominios del país.
- Nuevas reglas de transparencia: El administrador debe publicar en plataformas digitales o en el condominio las cuentas, actas de asamblea y presupuesto. La opacidad contable que caracterizó a muchas administraciones bajo la Ley 19.537 ahora tiene consecuencias legales.
- Regulación de arrendatarios y ocupantes: Se reconoce expresamente el derecho de los arrendatarios a participar en las asambleas con voz (pero sin voto) en materias que les afecten directamente.
Asamblea de copropietarios: tipos y quórums
La asamblea es el órgano soberano del condominio. La Ley 21.442 distingue entre asamblea ordinaria y extraordinaria, con quórums diferenciados según la materia.
Asamblea ordinaria
Se celebra al menos una vez al año para aprobar el presupuesto de gastos comunes, designar al administrador y conocer las cuentas del período anterior. El quórum de constitución es la mayoría absoluta de los derechos del condominio. Las decisiones se adoptan por mayoría simple de los asistentes.
Asamblea extraordinaria
Se convoca para materias específicas que la ley reserva a este tipo de sesión. Los quórums varían según la gravedad de la decisión:
| Materia | Quórum |
|---|---|
| Modificación del reglamento de copropiedad | 2/3 de los derechos del condominio |
| Enajenación o arrendamiento de bienes comunes | 2/3 de los derechos del condominio |
| Cambio de destino de unidades | Mayoría absoluta de los derechos |
| Obras de mejoramiento extraordinario | Mayoría absoluta de los derechos |
| Reconstrucción o demolición del condominio | 4/5 de los derechos del condominio |
La Ley 21.442 permite la participación a distancia en las asambleas mediante medios telemáticos, lo que resuelve el problema endémico de quórum que afectaba a los condominios bajo la Ley 19.537.
El administrador: facultades y responsabilidades
El administrador es el representante legal de la comunidad (Art. 38 Ley 21.442) y tiene amplias facultades de gestión. Sus atribuciones incluyen:
- Representar judicialmente a la comunidad en materias de su competencia.
- Cobrar los gastos comunes, incluso judicialmente.
- Contratar los servicios necesarios para el funcionamiento del condominio.
- Citar a asamblea cuando las circunstancias lo requieran.
- Llevar el libro de actas y los registros contables del condominio.
La Ley 21.442 incorporó la figura del subadministrador para condominios de gran tamaño, y estableció expresamente la responsabilidad del administrador por culpa o negligencia en el manejo de los fondos del condominio. La comunidad puede exigirle rendición de cuentas en cualquier momento.
El administrador puede ser removido por la asamblea con el voto de la mayoría absoluta de los derechos del condominio. Si hay urgencia y el administrador ha cometido infracciones graves, el comité de administración puede suspenderlo provisionalmente y convocar a asamblea extraordinaria.
Gastos comunes: obligación, prelación y cobro judicial
El pago de gastos comunes es una obligación propter rem: sigue al dominio de la unidad, no a la persona. El comprador de una unidad en condominio responde por los gastos comunes insolutos del vendedor, razón por la cual es imprescindible solicitar un certificado de deuda de gastos comunes antes de cualquier compraventa.
Los gastos comunes tienen preferencia de pago sobre los fondos de la unidad: el Art. 4 de la Ley 21.442 les otorga un privilegio especial que los hace preferibles, en el cobro, a la mayor parte de los créditos valistas.
Cobro judicial de gastos comunes
La Ley 21.442 reforzó el procedimiento ejecutivo para el cobro de gastos comunes. El administrador puede iniciar una ejecución con el solo mérito del certificado de deuda otorgado por él mismo —que tiene mérito ejecutivo— y la escritura de compraventa u otro título que acredite el dominio. No se requiere sentencia previa.
El juicio ejecutivo de cobro de gastos comunes tramita ante el juzgado civil del lugar del condominio. El plazo de prescripción de la acción es de 5 años desde que la deuda se hizo exigible.
Conflictos entre vecinos: herramientas de la Ley 21.442
La Ley 21.442 incorporó mecanismos específicos para resolver conflictos sin necesidad de recurrir inmediatamente a los tribunales:
- Mediación obligatoria previa: Para ciertos conflictos entre copropietarios, la ley exige un intento de mediación ante un mediador del Registro de Mediadores del Ministerio de Justicia antes de acceder al juzgado de policía local.
- Juzgados de policía local: Tienen competencia para conocer infracciones al reglamento de copropiedad y aplicar multas.
- Recurso de protección: Cuando la infracción afecta garantías constitucionales (privacidad, libre tránsito, propiedad), la vía del Art. 20 de la CPR sigue disponible.
Para los abogados que asesoran en copropiedad, el punto más relevante de la Ley 21.442 es la exigibilidad del reglamento: las cláusulas del reglamento de copropiedad debidamente inscrito vinculan a todos los copropietarios, arrendatarios y ocupantes del condominio, incluso a quienes no lo suscribieron, desde la fecha de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Esta oponibilidad erga omnes es la base sobre la que descansa toda la arquitectura normativa del condominio.
El Código Civil (Arts. 2305 a 2313) regula la comunidad en general de forma supletoria; sin embargo, en materia de copropiedad inmobiliaria, la Ley 21.442 prevalece como ley especial y desplaza las normas civiles generales en los aspectos que regula.